Podatki i podatki od podatków

Koszty zakupu mieszkania i podatki

Z chwilą sprzedaży/zakupu nieruchomości pojawiają się zobowiązania podatkowe. Występują one po obydwóch stronach transakcji. Poza podatkami w ścisłym tego słowa znaczeniu często występują inne daniny publicznoprawne.

Koszty zakupu mieszkania

Spróbujmy rozłożyć sprawę na czynniki pierwsze na przykładzie mieszkania, dajmy na to na wrocławskim Starym Mieście, 3 pokoje, 54 mkw za cenę 250.000 zł (cenę celowo zaniżyłem!).

Opłaty, które przyjdzie nam zapłacić to:

– PCC 2% wartości nieruchomości: 5.000zł

– taksa notarialna: 885 zł (jest to wynagrodzenie notariusza i podlega negocjacji)

– VAT od taksy notarialnej: 203,55

– wypisy aktu: 6zł za stronę – najczęściej 5 stron umowy razy 5 szt. wypisów = 150 zł

– VAT od wypisów: 34,5 zł

Powyższe opłaty są obligatoryjne. Ale najczęściej mieszkanie ma założoną księgę wieczystą (chyba, że jest to spółdzielczo własnościowe prawo do lokalu a kupujący płaci gotówką) i mamy dodatkową opłatę w postaci wpisu w 2 dziale tej księgi nabywcy jako nowego właściciela: 200 zł

A teraz trochę o „podatkach od podatków”… Oczywiście chodzi o podatki od danin publicznych nie będących formalnie podatkami.

Ponieważ kupujący w znakomitej większości transakcji posiłkują się kredytami dochodzą nam koszty wpisów hipoteki do księgi wieczystej. Dawniej były to dwie hipoteki, dziś mamy tylko jedną. Koszt się zmniejszył ale pozostała pułapka…

Koszt wpisania hipoteki do KW to 200 zł. Ale od hipoteki płaci się też podatek. I tu jest mała pułapka – po zmianie ustawy o hipotece nie zmieniły się przepisy dot. podatku od hipotek i mamy dwie różne interpretacje co do jego wysokości. Dawniej płaciliśmy podatek w wysokości 0,1% od wartości hipoteki zwykłej + 19 zł podatku zryczałtowanego od hipoteki kaucyjnej. Dzisiaj istnieje tylko hipoteka kaucyjna więc teoretycznie pobierać można podatek zryczałtowany 19 zł. Ale zgodnie z art. 7 par. 1 ust. 7 Ustawy o Podatku od Czynności Cywilnoprawnych (UOPCC) stawki podatku wynoszą:

„a) na zabezpieczenie wierzytelności istniejących – od kwoty zabezpieczonej
wierzytelności 0,1 %,
b) na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej 19 zł;”

Czyli przy kredycie na 250.000 zł możemy mówić o ustalonej kwocie wierzytelności i zapłacić od niej podatek 250 zł (0,1% x 250.000 zł) + podatek zryczałtowany 19 zł od wierzytelności o nieustalonej wysokości czyli ew. kosztów windykacji, odsetek karnych, kosztów sądowych i egzekucyjnych, etc.

Podatek dochodowy od dochodu ze sprzedaży

Tyle odnośnie samych kosztów zakupu mieszkania i niebezpieczeństw z nimi związanych. Ale z chwilą zawarcia transakcji powstaje też zobowiązanie podatkowe po stronie sprzedającego. Jest to podatek dochodowy od dochodu ze sprzedaży nieruchomości. Podatek ten wynosi 19% zysku liczonego jako różnica między ceną sprzedaży a ceną zakupu. Od podatku można otrzymać różnego rodzaju ulgi ale to jest temat na osobny post. Teraz zmierzam do kolejnej pułapki związanej zarówno z tym podatkiem jak i opisanym wcześniej PCC. Tu przypomnę, że celowo zaniżyłem cenę mieszkania. Jego wartość rynkowa to np. 320.000 (zależy od stanu, dokładnej lokalizacji, wyglądu budynku itd.). A to oznacza, że przy transakcji zaniżono wartości podatków. W takim przypadku właściwy urząd skarbowy ma prawo wezwać podatników do uregulowania tzw. domiaru. Jest to różnica między podatkiem naliczonym a kwotą w jakiej powinien być naliczony wg wartości rynkowej. Urząd ma prawo naliczyć domiar w ciągu 5 lat od daty transakcji. I tu powstaje kolejna pułapka – chodzi o 5 lat ale liczone od końca roku kalendarzowego, w którym była dokonana transakcja. A więc dla transakcji ze stycznia jest to prawie 6 lat! W takim przypadku oprócz domiaru urząd nakaże nam także zapłacić odsetki ustawowe od domiaru liczone od dnia wymagalności zapłacenia podatku.

Jak się przed tym obronić? Po pierwsze jeżeli istnieje faktyczne uzasadnienie zaniżenia ceny, np. stan mieszkania, nieciekawe sąsiedztwo, czy położenie na np. 6. piętrze bez windy to należy koniecznie opisać to w umowie sprzedaży jako powód obniżenia ceny. W przypadku mieszkania do kapitalnego remontu warto też zrobić dokumentację fotograficzną. Jeżeli mimo to spodziewamy się, że urząd może zakwestionować wartość transakcji to po prostu sami udajmy się do skarbówki zaraz po podpisaniu aktu z prośbą o interpretację wartości i czy będzie naliczany wyższy podatek. Podobnie z podatkami od hipoteki – możemy udać się do urzędu i złożyć wniosek o wyliczenie czy podatek został naliczony we właściwej wysokości.

A czy Ty miałeś/aś jakieś problemy związane z opisaną tematyką?