O kredytach hipotecznych

kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny kredytowi nie równy

Kredyt hipoteczny to jeden z najbardziej skomplikowanych produktów bankowych przeznaczonych dla osób fizycznych czyli dla przeciętnego Kowalskiego. Pod tym pojęciem kryje się kilka  rodzajów kredytów podzielonych ze względu na cel ich przeznaczenia. Są to typowe kredyty hipoteczne przeznaczone na zakup mieszkania, domu czy działki, kredyty budowlano hipoteczne przeznaczone na budowę domu, kredyty konsolidacyjne dzięki którym są spłacane inne kredyty, co powoduje zazwyczaj znaczne obniżenie raty oraz pożyczki hipoteczne charakteryzujące się tym, że kredytobiorca może z pożyczonymi pieniędzmi zrobić co chce. Wspólną klamrą spinającą te cztery rodzaje produktów jest to, że zabezpieczeniem ich spłaty jest posiadana przez kredytobiorcę nieruchomość. Technicznie to wygląda tak, że bank wpisuje się na hipotece nieruchomości, którą jest IV dział księgi wieczystej. I właśnie to, że zabezpieczenie jest tak solidne i wartościowe powoduje, że kredyty hipoteczne są najniżej oprocentowanymi kredytami na rynku. Dość powiedzieć, że zwykłe pożyczki gotówkowe mogą być kilkukrotnie droższe. Bank ustalając oprocentowanie kredytów w pierwszym rzędzie analizuje prawdopodobieństwo ich spłaty. Kredyty, których prawdopodobieństwo spłaty jest najniższe są najwyżej oprocentowane a te dobrze spłacane są oprocentowane najniżej. W przypadku kredytów hipotecznych ich spłacalność sięga 98 – 99%. Ale nawet gdyby kredyt nie był spłacany to bank ma prawo sprzedać nieruchomość na wolnym rynku i w ten sposób odzyskać pożyczone pieniądze.

Oferty banków i doradcy kredytowi

Kwestią wszystkich zawsze interesującą jest to jak wygląda taka oferta kredytu hipotecznego i czy można ją w różnych bankach porównać. Sprawa wygląda na błahą w pierwszym momencie ponieważ porównanie ofert wydaje się zawsze każdemu sprawą prostą. Tak jednak nie jest i każdy, kto przejdzie się po kilku bankach w celu porównania ofert może po odbyciu takiej rundy dojść do wniosku, że wie mniej niż mu się wydawało. I nie można się temu dziwić ponieważ kredyt hipoteczny składa się z wielu elementów pozornie nieporównywalnych. Dość powiedzieć, że w jego skład wchodzą takie parametry jak marża, prowizja, rodzaj WIBOR-u lub LIBOR-u, ubezpieczenia, których jest kilkanaście rodzajów, cross selling będący niczym innym jak powiązaniem innych produktów bankowych z tym głównym jakim jest kredyt hipoteczny, operat szacunkowy, LTV, koszty przewalutowań, wcześniejszej spłaty czy odstępstw. Ale nawet jakby ktoś się zawziął i nauczył się porównywać te wszystkie powyższe elementy i zdecydowałby się na wybór tego najtańszego dla siebie kredytu w wybranym banku, to może się natychmiast lub po kilkumiesięcznej analizie okazać, że tego wybranego kredytu po prostu nie dostanie ponieważ nie spełnia kryteriów banku w zakresie przykładowo uzyskiwanego dochodu. Kredyty hipoteczne  podlegają najbardziej skrupulatnej analizie przez analityków bankowych. Analizują oni każdy wniosek indywidualnie biorąc pod uwagę sytuację finansową i osobistą kredytobiorcy, nieruchomość i wszelkie aspekty prawne związane z tymi dwoma czynnikami. Taka analiza trwa od kilku tygodni do nawet kliku miesięcy i to najczęściej jest zaskoczeniem dla osób, którym się wydaje, że uzyskanie takiego kredytu, podobnie jak przy kredytach gotówkowych, to kwestia dnia lub kilku dni. Najczęściej więc jest tak, że najtańszy kredyt jest dostępny dla garstki nielicznych a najdroższy dla większości. Warto sobie zdać z tego sprawę od razu. Znam wiele osób, które wybierając dla siebie kredyt kierowały się internetowymi porównywarkami tracąc cenny czas i ryzykując niespełnienie marzenia,jakim jest zakup własnej nieruchomości. W ostateczności albo kredytu w ogóle nie otrzymywały albo warunki były krańcowo inne od tych, które miałby być na początku. Tak więc najbardziej racjonalnym podejściem do tematu jest zdanie się na wiedzę i doświadczenie doradcy finansowego. Jego zadaniem jest znalezienie dla klienta oferty najlepszej. Celowo użyłem słowa najlepszej a nie najtańszej. To ma być oczywiście oferta najtańsza ale najtańsza spośród tych, które wnioskujący w ogóle otrzyma.

Problemem, przed którym każdy w tym momencie stanie jest pytanie o to do którego doradcy czy której firmy się najlepiej zwrócić o pomoc. Nie ma co ukrywać, że w branży doradztwa finansowego spotkać można również doradców, którzy  bardziej patrzą na swój zysk niż na dobro klienta. O tym, że tak jest można się przekonać czytając w różnych miejscach fora internetowe. Najlepiej oczywiście skorzystać z doradcy z polecenia czyli z takiego, który przeprocesował z sukcesem kredyt dla znajomego czy znajomych. Jednak z braku takowych warto wziąć pod uwagę to, żeby to nie była firma powiązana z konkretnym bankiem, którego produkty zawsze będzie promowała, żeby to nie była firma mała ponieważ jest duże rozdrobnienie takich firm i łatwiej trafić na kogoś niedoświadczonego. No i żeby to była firma już z doświadczeniem na rynku oraz z ofertą co najmniej dwudziestu kilku banków. Wszystkie te elementy zwiększają szansę na obiektywność doradcy oraz to, że naprawdę dobierze dla klienta najlepszy kredyt. Filozofia firmy doradczej, która ma ambicje rozwijania się jest związana z tym, że nie zarabia na pojedynczych klientach wyższych prowizji ale poprzez sprzedaż najlepszych ofert spowoduje, że jej klient będzie zadowolony i zarekomenduje usługi tej firmy u swoich znajomych, którzy również wezmą tam kredyt. Na rekomendacjach zarabia się bowiem więcej niż na sprzedaży drogiego kredytu pojedynczemu klientowi.
Jeżeli chodzi o aktualną sytuację w zakresie kredytów hipotecznych to obecnie jesteśmy już po wprowadzeniu ostatniej z Rekomendacji S, która to rekomendacja zmieniła zasady wyliczania zdolności kredytowej wnioskodawców. Zrobiła to poprzez sposób wyliczenia dochodu dyspozycyjnego dla złotówek i walut oraz poprzez skrócenie okresu dla którego wylicza się spłatę kredytu. Trzeba pamiętać, że od 2007 roku, który był rokiem boomu kredytowego, rekomendacji KNF-u weszło już kilka i każda z nich ograniczała zdolność kredytową oraz zmniejszała dostępność do kredytów, zwłaszcza kredytów walutowych. KNF zawsze obawiał się, że w przypadku wzrostu kursów walut gospodarstwa domowe przestaną te kredyty spłacać a wartość nieruchomości będzie niższa niż kwota kredytu przeliczona z waluty na złotówkę. I tak się niestety stało co tylko potwierdza, że KNF miał rację pomimo że był za te rekomendacje krytykowany przez środowisko bankowe i innych uczestników tego rynku. W każdym razie wszystkie te rekomendacje spowodowały, że zdolność kredytowa zmniejszyła się nawet dwukrotnie od 2007 roku a kredyty walutowe są dostępne w bardzo ograniczonym zakresie i przy wyśrubowanych warunkach i wymaganiach. W dalszym ciągu kredyty walutowe są jednak korzystniejsze ponieważ stopy procentowe dla EUR czy CHF są na dużo niższym poziomie niż PLN. I tak przykładowo rata kredytu hipotecznego dla kwoty 300 000 zł na 30 lat wyniosłaby dla złotówek 1800 – 1900 zł/m-c a dla euro 1360 – 1450 zł/m-c. Raty we frankach szwajcarskich nie ma co podawać, ponieważ praktycznie jest to waluta obecnie nieosiągalna, a tam gdzie jest osiągalna to warunki jej przyznania są tak niekorzystne, że rata wychodzi wyższa niż w euro.

 

Autorem wpisu jest Tomasz Maciejewski z Domu Kredytowego Notus