Majowe ożywienie na rynku nieruchomości

 

Nareszcie mamy ożywienie! Jest to tym lepsza wiadomość, że dotyczy nie wybranej gałęzi rynku nieruchomości ale jest widoczne zarówno w sprzedaży mieszkań, domów i gruntów, jak i w obrocie nieruchomościami komercyjnymi.

Spóźniona wiosna na rynku nieruchomości

W maju wszystko na nowo rodzi się do życia. Rynek nieruchomości w tym roku również zdaje się rozkwitać. Szczególnie daje się to zauważyć po wyjątkowo długiej zimie. Wiosna zwyczajowo jest najlepszym okresem w nieruchomościach. Ruch w biurach pośrednictwa wyraźnie się zwiększa wraz z pierwszym wiosennym słońcem. W tym roku musieliśmy na nie czekać aż do końca kwietnia. Dlatego nagłe ożywienie może oznaczać zarówno odbicie rynku oraz początek jego dobrej passy, jak i kumulację transakcji wywołaną przez osoby, które przeczekały marzec oraz kwiecień, i hurtem w maju zaczęły szukać wymarzonej nieruchomości. Pewnie w jakiejś części jest to właśnie efekt kumulacji. Żeby się o tym przekonać musimy poczekać jeszcze kilka miesięcy, bo jeden miesiąc to okres zbyt krótki, żeby przesądzać o charakterze zmian rynkowych i ich stałości. Jednak kilka przesłanek daje nadzieję na większą trwałość dobrej koniunktury.

Znowu stać nas na kredyt

Po pierwsze mamy najtańsze w historii kredyty co znacząco zwiększa zdolność kredytową przeciętnego nabywcy mieszkania czy domu. Po drugie w związku z drastycznym zmniejszeniem stóp procentowych mieliśmy w ostatnich miesiącach do czynienia z ogromnym odpływem środków z depozytów bankowych – z pewnością znacząca część tych pieniędzy będzie ulokowana na rynku nieruchomości. Pojawiają się też pierwsze pozytywne sygnały nt. gospodarki – w zeszłym miesiącu bezrobocie spadło bardziej, niż spodziewali się tego analitycy (z 14% do 13,5%), poprawił się też o 1,6 punktu wskaźnik nastrojów w gospodarce a dobre informacje nt. gospodarki zwiększają chęć do zaciągnięcia kredytu. Ale najważniejszą przesłanką jest zwyczajna statystyka: zapotrzebowanie na mieszkania (czy domy, a jak domy to i grunty) jest w czasie względnie stabilne. Jeżeli więc w ostatnich latach mieliśmy mniej kupujących to różnica w kolejnych latach musi się ujawnić i wszyscy ci, którzy z jakichkolwiek przyczyn odwlekli zakup w końcu muszą na rynek trafić zwiększając liczbę transakcji.

Mieszkania z rynku wtórnego

Zmienia się też struktura rynku i wydaje się powoli powracać do stany sprzed 2009 roku. Wg moich statystyk popartych danymi od zaprzyjaźnionych pośredników i doradców kredytowych do 2009 roku udział rynku wtórnego w całym rynku nieruchomości mieszkalnych (mieszkania i domy) wynosił ok. 65% wobec trzydziestopięcioprocentowego udziału deweloperów. Na przełomie 2009/2010 statystyka ta zaczęła powoli ulegać zmianie na korzyść rynku pierwotnego, żeby osiągnąć ogromną przewagę deweloperów pod koniec ubiegłego roku – nawet do 80% rynku. W tej chwili znowu daje się zauważyć 50-60 procentowy udział rynku wtórnego. Wydaje się też, że rynek pierwotny specjalnie przy tym nie ucierpiał i zachowuje podobny poziom sprzedaży co w w roku 2012. Oznacza to, że rynek wtórny w ostatnim czasie urósł bardzo znacząco. Zaznaczam, że nie są to żadne formalne dane a jedynie obserwacja własna oraz kilkunastu zaprzyjaźnionych agencji nieruchomości. Także doradcy finansowi potwierdzają wyraźny wzrost liczby klientów kredytowych skierowanych przez biura nieruchomości a kupujących na rynku wtórnym.

Jak w takim razie reaguje na te zmiany rynek? Na razie nie dało się zauważyć zmian w cenach ofertowych nieruchomości, chociaż wyraźnie zniknęła tendencja spadkowa. Jednak w negocjacjach cenowych spadła przewaga kupujących i wyraźnie coraz trudniej jest cenę negocjować. Nie można tez liczyć na takie jak w ubiegłym roku rabaty od cen ofertowych. W szczytowym okresie dało się znegocjować nawet do 8-10% ceny ofertowej. W tej chwili poziom negocjacji powrócił do poziomu 2-3%.

Popyt na małe lokum

Jakie nieruchomości są preferowane przez nabywców? Tradycyjnie najbardziej poszukiwane są małe i tanie mieszkania, ze względów cenowych i lokalizacyjnych głównie w starym budownictwie i w blokach z wielkiej płyty. Niemal całkowicie zniknęły z rynku kawalerki. Sporo kupujących chciałoby zmieścić się w kwocie 200.000 zł jednak bardzo trudno jest o rozsądną ofertę w tej cenie – zwykle takie mieszkania są w złym stanie technicznym lub w bardzo nieatrakcyjnej lokalizacji. Jeśli chodzi o domy, rynek jest bardziej zróżnicowany i poszukiwane są zarówno stare ale tanie domy do remontu, jak i pełen wachlarz tych droższych. Wspólnym mianownikiem wydaje sie być niewielka odległość od miasta.

nieruchomości komercyjne

Firmy też inwestują w nieruchomości

A co z nieruchomościami komercyjnymi? Szczególnie cieszy mnie ożywienie na rynku nieruchomości komercyjnych bo zwykle rynek ten jest swoistym barometrem nastrojów. Zmniejsza się ilość pustych powierzchni magazynowych, których w ostatnim czasie było całkiem sporo. Wyraźnie przybyło firm poszukujących powierzchni biurowych – na razie głównie tych mniejszych.

Wiemy, że jedna jaskółka wiosny nie czyni. Jeden dobry – czy nawet bardzo dobry – miesiąc w nieruchomościach nie przesądza jeszcze dużych zmian rynkowych. Jednak tak duże ożywienie, po długim okresie spadków cieszy i daje nadzieję, jeśli nie na wzrost, to przynajmniej na stabilizację.

  • No ja się nie dziwię, że z rynku całkowicie znikają kawalerki, skoro w tym kraju większość rodzin nie stać na porządne mieszkanie, więc potem się cisną po kilka osób w 30 metrach. No, ale co zrobić…

    Dobrze, że chociaż to ożywienie na rynku jest, może się coś zmieni na lepsze z czasem.

  • Ciekawe jak długo potrwa to ożywienie. Od jakiegoś czasu obserwuję rynek, ponieważ przymierzam się do zakupu własnego mieszkania, jednak ceny nieruchomości raczej nie zachęcają. Znaleźć mieszkanie w rozsądnej i adekwatnej do stanu mieszkania cenie oraz lokalizacji graniczy z cudem…

  • WGN

    No niestety takie są Polskie realia ludzie kupując mieszkanie mogą albo nie dostać kredytu albo po prostu ludzie coraz pózniej zakładają rodziny i nieświadomi tego ile miejsca potrzebuja inwestują w tańsze mieszkania.

  • Potwierdzamy, w naszej okolicy liczba transakcji wzrosła. Być może fakt, że 4 banki wycofują się już z kredytów na 100% wartości nieruchomości zaczyna coś znaczyć?

  • Na każdym kroku czychają na nas jakieś pułapki więc mimo poprawy nadal należy uważać.

  • Niestety takie są polskie realia.

  • Bardzo pozytywny wpis, nastroje chyba w tym roku były wyjątkowo sprzyjające ożywieniu rynku nieruchomości. do tego zapowiedzi zmian w zaciąganiu kredytów (konieczność wkładu własnego) sprawia, że wielu ludzi chce zdążyć z kupnem, jeszcze przed wprowadzeniem nowych zasad. Dzięki za ciekawy wpis, oby tak dalej:)